Para el comprador internacional, el argumento de los condos en venta en Miami rara vez es la vista del render: es el flujo de caja. Bien comprado, un condo en Miami dolariza capital y paga una renta en dólares; comprado solo por el precio de lista, puede dar un carry negativo. La diferencia está en la matemática que nadie pone en el aviso.
El rendimiento bruto no es lo que te queda
Un condo en Miami anunciado con un 6% "bruto" rara vez deja un 6%. A la renta anual le restas el HOA, el impuesto predial (cerca de 2% del valor al año), el seguro, la administración y la vacancia. Después de eso, un 6% bruto suele aterrizar en torno a 3,5%–4,5% neto, a veces menos en una torre de cuotas altas. Lo que protege al inversor es modelar el número neto con gastos reales y actuales, y compararlo contra ventas cerradas recientes, no contra la aspiración del vendedor.
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La renta corta puede subir el ingreso bruto de forma relevante, pero no está permitida en todas partes: muchas asociaciones y zonas de Miami restringen o prohíben rentar por menos de seis meses, y un edificio que sí permite renta diaria (un verdadero "condo-hotel" o torre apta para renta corta) cotiza con prima justamente por eso. Una renta anual rinde menos pero es más simple, con menos vacancia y menos gestión. Define la estrategia de renta antes de elegir el edificio: las reglas del edificio, no tu plan, marcan el techo.
El HOA y las cuotas especiales comprimen la rentabilidad
El HOA es la variable que más mueve el neto de un condo en Miami. Las torres con muchas amenidades pueden cobrar bastante más de US$1 por pie cuadrado al mes, y desde la ley de reservas posterior a Surfside, los edificios antiguos han enfrentado cuotas especiales de decenas de miles de dólares por unidad para reservas estructurales. Lee siempre el presupuesto, el estudio de reservas y el historial de cuotas: un precio bajo con un balance roto detrás no es una ganga.
Impuestos del propietario extranjero
Un propietario no residente puede optar por tributar sobre la renta neta (después de gastos y depreciación) en vez de una retención plana del 30% sobre el bruto —normalmente lo conveniente— y para eso necesita un ITIN y declarar en EE. UU. Al vender, FIRPTA retiene 15% del precio bruto, acreditable contra el impuesto real. Nada de esto es un obstáculo: es trámite que tu contador arma una vez. Incorpóralo al modelo desde el primer día.
